你(要買)的房子能貸多少錢？權狀判讀六大要訣
上一篇有介紹過 【首購族買房的3大注意事項】
這篇要來教你如何看懂你(要買)的房屋權狀
首先，先來複習上一篇提到過的貸款申請流程
貸款申請流程
1. 申請
當您有購屋、房屋修繕、轉貸、週轉、投資理財、…等資金需求時
可提供不動產為擔保品向銀行提出貸款申請。
2. 徵信鑑價
銀行依您所提出的申請資料辦理徵信，同時對於不動產進行鑑估。
3. 審核
銀行會根據申貸內容暨徵信結果進行審核
並綜合考量借款戶、資金用途、還款財源、債權保障、授信展望等項目
作為案件准駁與貸放條件之依據。
4. 簽約對保
銀行核准房貸申請後，房貸業務人員會主動與您約定簽約對保時間。
對保當天房貸業務人員會與您完成簽訂借款契約書及相關手續。
5. 不動產設定
為確保債權，銀行會進行不動產抵押權設定
地政事務所會依設定金額收取設定登記規費、書狀費及謄本費
這些費用須由借款人負擔。
6. 保險
銀行在撥款前，會請您完成投保「住宅火險及地震基本險」。
目前保險為一年續約一次，每年保險到期時銀行會通知續保，直到清償房貸為止。
7. 撥款
銀行在核准後一定期限內，依您的要求將款項撥入指定帳戶
並通知每月繳款日期及應繳金額，您只需按時存入應繳金額，由銀行自動扣款。
看完房貸申請流程後，就要開始準備申請貸款的資料
首先，最重要的是
認識你的不動產權狀（房屋/土地）
目前的房屋（土地）權狀登載項目繁多
若是第一次接觸不動產買賣或投資，對權狀的判讀一定會有許多疑問
尤其是坪數計算及公設比
在此之前，我們必須要先知道:
1. 面積
面積單位的計算並非是常用的「坪數」，而是「平方公尺」。
換算： 平方公尺 X 0.3025= 坪。
2. 「總面積」
指的是「室內面積」
不包含陽台、花台等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。
3. 「共用部分」
就是指「公共設施」， 分「小公」及「大公」
有的時候車位又以「共用部分」顯示。
「小公」：一般來說，係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等，同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。
「大公」：則是指地下室的樓梯間、管理員室、受電室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱等，全體住戶均可能共同使用之公共設施。
| 1987年以前 公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設， 老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高， 為目前室內使用坪數最高的產品。 1994年10月以後 凡是共用部分就必須採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。 此外2005年建築法規修正後 8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等， 使公設比愈來愈高，加上市場導向，公設比30%起已是普遍標準， 但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積， 因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。 至於2018年起 申請建造執照，或都市更新事業計畫申請送件者， 屋簷、雨遮不登記也不計價，這也將影響舊建築買賣時 若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。 |
看完以上，有一點概念後，就可以來進行下一步：權狀判讀
權狀判讀六大要訣
<要訣一> 室內面積＝總面積
<要訣二> 附屬建物通常為花台，露台， 陽台等
. (若不是實際可使用的範圍，則面積比例不宜過高)。
<要訣三> 權利範圍：若僅一人所有即為「全部1＊＊＊分之＊＊＊1」。
<要訣四> 坐落地號＝土地權狀地號。（請對應土地權狀）
<要訣五> 共用部分＝公設， 通常公設比不宜過高。
. 公設比＝ 持有公共設施坪數 ÷ 總坪數 （ 權狀坪數 ） × １００％
<要訣六> 權狀坪數＝ （ 總面積 + 附屬面積 + ( 共用面積 × 權利範圍 ) ） × 0.3025，
. 車位另計。
補充：
關於「車位」與「公設」，剛有提到過，
1.有些權狀是把車位包含在公設裡，請記得一定要分開計算，不宜計入公設比或房屋權狀內，會被灌水！
2.若權狀沒有明確指出「車位面積」，通常是要從「共用部分」面積中，找出約10~13坪左右的產權，最有可能是（1個）車位的面積
. 另一個判讀方式，就是找 你的車位數 ÷ 總車位 所占的「共用部分」面積。
3.通常購買車位以單價計，不以面積計，請先確認共用部份已扣除車位面積再計算價格
舉例：
我們來舉個「車位」隱含在「共用部分」的例子
某華廈權狀（如下圖）
權狀坪數＝ （ 總面積 + 附屬面積 + ( 共用面積 × 權利範圍 ) ） × 0.3025
. （ 71.88 + 8.99 + ( 459.46 × 42/1000 ) ） × 0.3025 ＝ 30.30坪
車位坪數： （ 328.33 × 1/10 ） × 0.3025 ＝ 9.93坪
此建物正確價格＝ 30.30 × 坪價 ＋ 車位價
被灌水的廣告價格＝ 權狀坪數40.23坪 × 坪價 ＋ 一車位
若依以上範例，該地區坪價30萬，一個車位100萬，則
正確總價＝ 1,009萬元
被灌水的總價＝ 1,206萬元
差很多！！ 價差兩百萬，你可以再買兩個車位！
仲介或許不致以灌水價格無良售屋，但路邊小廣告經常是這種手法來吸引購屋者上鉤仍需小心
ex: 40.23坪，只要1100萬，加一車位….
結論：
公寓、大樓、華廈等的 「房屋單價」與「車位價」分開計算，一直是銀行估價的鐵則，
然而因為「權狀」的標示不明確經常造成購屋者的困擾，
甚至還有朋友不知道自己的房子是有含停車位的，
只認為公設比高了些，連車位被他人占用都不自知，
多一分了解，多一分小心，就可以避免虧上百萬
希望此篇發文可以幫忙到一些朋友
(以上內容部份引自網路)