買房子如何開價、殺價？如何與房仲打交道？避免話術陷阱很重要
每個人都需要一個能遮風避雨的避風港
讓買房成為很多人憧憬的目標以及成家條件。
可是屋海茫茫、法規與細節多如牛毛，到底要從何起頭？
下面一次解答大家常見疑問。
首先必須要先知道（新屋 v.s 舊屋）的差別
知己知彼，百戰百勝
先了解新舊屋的差別，充分了解其優缺點
在開價及殺價時更能有效抓住重點與房仲議價
新成屋、預售屋 | 中古屋 |
台灣位於地震帶， | 1999年九二一後， |
新成屋要看到使用執照，才代表合法銷售， | 房屋可能需要花錢修復因老舊而產生的問題， |
不要單打獨鬥，由於銷售人員有許多話術， | 仔細看天花板、牆壁有無龜裂， |
簽約後，預售屋需注意是否有如期開工， | 中古屋已經有固定的大樓措施、鄰居、人口素質， |
交屋時，由建商公務單位核對檢查， | 需確認原單位是否允許轉賣， |
開價技巧
在房價盤整的當下，要怎麼開價呢？
通常這方面的專家都會建議你去參考內政部的實價登錄
以實價登錄的價格，再往下殺一到兩成來砍價，
但要注意的是，每一筆成交資訊背後的細節，
包含屋況、裝潢、是否含車位等，這些都會影響房價，
必須點開「交易明細」仔細確認，
找和你看的房子有相似條件的交易去參考價格
儘管實價登錄常遭人詬病，但賣家也不是傻瓜
買家會去參考實價登錄，賣家當然也懂得這個道理
會找實價登錄上的價格作為成交價的參考基準
想買房的你
除了要排除實價登錄上干擾判斷的誤差資料，
還可以向鄰居或管理員多問多比較來當作參考，
但最主要還是得回歸屋況和你的能力來評估，
再善用時機與屋主心態，
開一個自己能接受，賣家也不至於馬上拒絕的價格，
才是能讓買賣雙方都滿意的開價術。
殺價技巧
一般房仲業者或建商會故意拉高價格，讓消費者有議價空間，
建議如果要殺價，先從單價開始談，
30坪的房子，如果每坪能殺下2萬，就可以省60萬元，
單價殺完後，再從總價殺價，去掉零頭是很常見的殺價手法
520萬元變成500萬元，再多省20萬
殺價千萬不要手軟，別跟自己的錢包過不去
而買房的人一定都需要貸款，這裡推薦：
財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」
20歲到40歲的新婚家庭，只要在兩年內結婚、買屋，
就可以提供最高上限500萬元的優惠貸款，
前兩年利率為郵政儲金加0.345％，
台銀、土銀、合庫等8家公行庫都可以申辦，
貸款利率約是1.72%，比起市面上的銀行動輒2%到2.5%，划算許多，
年限最長可到30年，加上寬限期3年。
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與房仲打交道的注意事項
1. 預算報少不報多
千萬不可以講自己真實的預算，不要全部一次攤在房仲面前，
想想看，如果賣家知道你有足夠的預算，又很想買，一定不會輕易讓步，
聰明的心理戰，別急著掀底牌，若雙方皆不讓步，慢慢調整、再三考慮，
但前提必須是真的想買這間房屋。
2. 選擇有品牌的仲介公司
信譽佳、有口碑的仲介公司，服務品質較有保障，也較能防止買賣糾紛，
交易過程公開且透明，相對比較不會犧牲顧客的權益。
3. 房仲戰術多
各種話術，像大環境不佳，已經是很低的價錢了，
又或是以套交情的方式，打探買方的底價，
有時交換條件，送傢俱或家電等。
那麼如何不被銷售人員的話術帶著走呢？
那就是要把握主控權，不要被動的聽他們講
而是要讓他們聽你講、聽你問
並且把你看到的問到的做筆記或是拍起來
回家後再自己拿出來看筆記照片
就比較不容易被話術帶著走
除了話術之外，也要小心一些陷阱
下面整理一些資訊給大家，請大家小心留意
一、 什麼樣的房子不能買？
房子登記為辦公室、事務所的房子，
只能作為辦公室使用，千萬不能買來當住宅使用
依法律規定，工商混合區不能作為住宅使用
建商賣一般事務所是合法的
但有些會利用行銷上的話術迫使消費者相信購買後可以住
實際上是違規使用、並不合法
此外，買一般事務所還會遇到貸款問題，
青年安心成家等政府優惠房貸限定購置「住宅」始得申請，
因此購買事務所產品無法享用優惠貸款。
在貸款成數部分，若非建商整批貸款，很難貸到8成，
部分銀行甚至不承作一般事務所產品。
另外，事務所產品售價雖然比住宅來得低，
但因為採毛胚交屋，加上裝潢費以後，不見得比較便宜，
而且轉手性也比不上住宅。
以低價銷售的房屋，必須注意其「使用分區」和「建物登記用途」，
在買房之前一定要先查清楚是不是自己要的（住宅/辦公室）
以免因小失大
二、 低單價陷阱
房價會低一定有原因
如果有房子在該區的行情明顯偏低
通常若不是屋主急賣就是房子本身有問題
可能是鬧鬼，或是曾出過人命的凶宅之類的
也有可能是上面提到的工業住宅
每坪價差可高達10萬
三、 低首付、零首付、零頭款、零自備，其實是陷阱
一般來說，申請房貸銀行核貸7-8成，其它2-3成則是自備款的部份
但如果手頭上沒有那麼多自備款來說，可能會遇到兩種陷阱
一，建設公司方會向你介紹「建設公司貸」
以一間總價1000萬元的房子來說，銀行核貸700萬、建商給你貸200萬
那你就只需要準備100萬元
但其實這種方案只是讓你延後付款，建商那邊不可能給你太長的時間還款
換句話說，在交屋後的幾年內，你必須同時償還銀行貸款與建設公司貸款
負擔不見得比較輕鬆
二，有些建商可能會跟你簽第二手合約（假合約）
假設一間800萬的房子，做第二手合約寫成1000萬
去銀行貸款貸8成剛好是800萬，這樣一來就成了零頭款
但是！！！！
簽訂這種假合約是違法的，可構成刑法上的「詐欺取財罪」
最高可處5年以下有期徒刑，千萬不要以身試法
想買房子最好還是照正常手續
備好2成自備款，再去向銀行申辦房貸
你可以透過專人去比較各種貸款的優惠方案
去細算各種方案，看哪一個方案對自己最有利
不論是貸款條件還是貸款額度利率都要一同比較
畢竟再好的方案，審核不過也是白搭，甚至還會留下紀錄
找一個代辦專員幫你評估是比較省時省事
核貸成功才會收取相關費用
目前有問題想了解去諮詢都是免費的
只需要填一點點簡單的資料就可以排隊預約